Las sociedades patrimoniales, especialmente aquellas que poseen inmuebles, han generado siempre muchas dudas en el ámbito fiscal. Si estás pensando en constituir una sociedad para gestionar bienes, alquilar propiedades o simplemente proteger tu patrimonio, es fundamental entender cómo tributan las sociedades patrimoniales y con inmuebles en España.
Este artículo ofrece una guía clara, actualizada y comprensible sobre el tratamiento fiscal de este tipo de sociedades. Aquí exploraremos qué son, cuál es su régimen fiscal, cómo se calcula el impuesto de sociedades, qué gastos se pueden deducir, y qué implicaciones fiscales existen al alquilar, vender o heredar inmuebles.
¿Qué son las Sociedades Patrimoniales?
Una sociedad patrimonial es una entidad cuyo principal objetivo no es realizar una actividad económica habitual (como vender productos o prestar servicios), sino gestionar un patrimonio, normalmente formado por activos financieros o bienes inmuebles. En otras palabras, su actividad principal no es empresarial, sino la mera tenencia de bienes.
Según la legislación española, una sociedad será considerada patrimonial cuando más del 50% de su activo está compuesto por bienes no afectos a una actividad económica.
¿Cómo Tributan las Sociedades Patrimoniales y con Inmuebles?
Para comprender cómo tributan las sociedades patrimoniales y con inmuebles, es clave dividirlo en distintas áreas de fiscalidad:
1. Impuesto de Sociedades
Las sociedades patrimoniales tributan, como cualquier otra empresa, bajo el Impuesto sobre Sociedades, actualmente con un tipo general del 25%.
Sin embargo, hay una diferencia importante: no pueden aplicar ciertos incentivos fiscales que sí están disponibles para empresas con actividad económica. Por ejemplo:
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No pueden aplicar la reserva de capitalización ni la de nivelación.
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No pueden disfrutar de regímenes especiales como el de empresas de reducida dimensión.
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Tienen limitaciones en la compensación de bases imponibles negativas.
2. Ingresos por Alquiler de Inmuebles
Uno de los casos más comunes en estas sociedades es el alquiler de propiedades. Si se trata de un arrendamiento sin empleados ni local afecto, se considera gestión patrimonial y no actividad económica.
En este caso, los ingresos se computan como parte de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades y tributan al 25%, sin aplicar reducciones que sí existen en el IRPF de personas físicas.
Importante: Si el arrendamiento cuenta con una persona contratada a jornada completa y un local afecto, podría considerarse una actividad económica, lo que cambiaría sustancialmente la tributación.
3. Venta de Inmuebles
En caso de vender inmuebles, la plusvalía generada se integra en la base del Impuesto sobre Sociedades. Esto implica:
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Calcular el valor de adquisición y el valor de transmisión.
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Aplicar la amortización acumulada.
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Restar gastos deducibles como notaría, reformas, comisiones.
El beneficio tributa al 25%, pero al no haber reducciones por reinversión como en IRPF, el impacto fiscal puede ser mayor.
Deducción de Gastos en Sociedades Patrimoniales
Una de las grandes ventajas de las sociedades patrimoniales es que pueden deducir muchos gastos asociados a los inmuebles. Entre ellos:
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Intereses de hipotecas
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Impuestos municipales (IBI)
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Gastos de comunidad
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Seguros
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Reparaciones y mantenimiento
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Amortizaciones
Sin embargo, solo se deducen si están debidamente documentados y relacionados directamente con la generación de ingresos.
Ventajas e Inconvenientes Fiscales
Ventajas
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Separación entre patrimonio personal y societario.
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Posibilidad de planificación sucesoria más eficiente.
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Mayor deducción de gastos relacionados con los inmuebles.
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Posibilidad de mantener el patrimonio bajo una única entidad.
Desventajas
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No se aplican beneficios fiscales del IRPF.
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Mayor carga administrativa y contable.
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Costes fijos (asesoría, cuentas anuales, declaraciones).
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Menor flexibilidad ante cambios legales o económicos.
Aspectos Clave en la Sucesión y Donación
Si se desea transmitir el patrimonio a herederos, hacerlo a través de una sociedad puede facilitar el proceso. La titularidad de los inmuebles no cambia; solo se transmiten participaciones sociales.
Pero atención: las donaciones y herencias de participaciones de sociedades patrimoniales no disfrutan de los beneficios fiscales de empresas familiares, por lo que puede resultar más costoso si no se planifica correctamente.
Cuándo Conviene una Sociedad Patrimonial
No existe una respuesta única, pero suele convenir cuando:
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Se tienen varios inmuebles en alquiler.
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Se quiere separar el patrimonio de la actividad personal.
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Se busca una estructura estable de gestión a largo plazo.
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Se desea facilitar la sucesión patrimonial.
Antes de constituirla, se recomienda hacer una simulación fiscal para evaluar si conviene más tributar como persona física o como sociedad.
Fiscalidad Autonómica y Municipal
Aunque el Impuesto sobre Sociedades es estatal, las operaciones de compraventa y tenencia de inmuebles también están sujetas a tributos como:
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Impuesto sobre el Patrimonio: si los socios superan el mínimo exento.
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ITP o IVA: en compraventa de inmuebles.
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Plusvalía Municipal: en transmisiones de bienes urbanos.
Estos impuestos dependen de la comunidad autónoma y del ayuntamiento correspondiente, por lo que hay que revisar cada caso concreto.
Recomendaciones Finales
Si estás considerando formar una sociedad patrimonial, te dejamos algunos consejos:
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Consulta a un asesor fiscal experto en sociedades patrimoniales.
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Analiza la rentabilidad neta después de impuestos.
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Piensa en el largo plazo: sucesión, mantenimiento y gestión.
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Lleva una contabilidad ordenada y bien documentada.
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Evita usar la sociedad para gastos personales.
Recordar que cómo tributan las sociedades patrimoniales y con inmuebles depende de múltiples factores: el uso de los inmuebles, la existencia o no de actividad económica, la estructura de los socios, y la comunidad autónoma. La planificación adecuada es clave para evitar sustos con Hacienda.
Preguntas Frecuentes (FAQs)
1. ¿Es lo mismo una sociedad patrimonial que una sociedad limitada normal?
No. Aunque ambas pueden tener forma de SL, la diferencia está en la actividad: si más del 50% del activo no está afecto a actividad económica, se considera patrimonial y tributa sin ciertos beneficios fiscales.
2. ¿Tributan igual los alquileres de una sociedad patrimonial y una persona física?
No. Las personas físicas pueden aplicar reducciones en el IRPF por arrendamiento de vivienda habitual. En sociedades patrimoniales, los ingresos por alquiler tributan al 25% sin esa reducción.
3. ¿Conviene constituir una sociedad patrimonial si tengo solo un inmueble?
Depende del caso. Para un solo inmueble, suele ser más rentable tributar como persona física. Las sociedades patrimoniales son más útiles cuando se gestiona un conjunto de bienes o se busca planificación sucesoria.
Conclusión
Entender cómo tributan las sociedades patrimoniales y con inmuebles es esencial antes de tomar cualquier decisión patrimonial. Aunque ofrecen ventajas en gestión y sucesión, también implican obligaciones fiscales más estrictas y menos incentivos que una actividad económica habitual.
Antes de tomar acción, evalúa con un profesional tu situación particular y valora si esta figura jurídica realmente se ajusta a tus objetivos financieros y familiares.
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